В приложении Viber появился юридический блог «Жилищный вопрос», посвященный правовым вопросам деятельности товариществ собственников и жилищных кооперативов. Его автор, адвокат Юрий Морозов, рассказывает про наиболее актуальные проблемы в сфере совместного домовладения: членские взносы, самовольно установленные перегородки и двери, оспаривание решений общего собрания и многое другое.
Законодательство о совместном домовладении периодически обновляется и дополняется, однако многие его положения по-прежнему вызывают споры в правоприменительной практике. Не является исключением и такой базовый механизм, как выбор способа управления общим имуществом, поскольку его реализация порой невозможна без привлечения местных исполнительных и распорядительных органов. Впрочем, даже их участие не исключает возможность злоупотреблений. На примере из судебной практики рассмотрим вопрос о таковых злоупотреблениях, а также способе защиты нарушенных прав.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.02.2023 № 155 (далее — постановление № 155) внесены изменения в Положение о порядке проведения профессиональной аттестации лиц, претендующих на занятие должностей служащих организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, и государственных заказчиков в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.03.2020 № 187 (далее — Положение и постановление № 187 соответственно).
Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 23.01.2023 № 1 (далее — постановление № 1) внесены изменения в ряд постановлений этого министерства, устанавливающих формы документов, выдаваемых организациями ЖКХ.
Ответить на поставленный вопрос можно было бы кратко: потому что того требует законодательство. Да и здравая логика, в общем-то, подсказывает: если в совместном домовладении количество голосов каждого собственника зависит от площади принадлежащего ему помещения, то и расходы по содержанию и эксплуатации общего имущества должны распределяться соответственно. Тем не менее, находятся люди, которым этих доводов мало, и в желании переложить часть своих расходов на соседа они пытаются утверждать, что размер взноса может быть одинаковым для всех. Разложим все по полочкам.
Совместное домовладение имеет место быть как в жилых домах, так и в зданиях, не являющихся таковыми (административных, административно-торговых — так называемых бизнес-центрах, и пр.). Правоотношения совместного домовладения в жилых и нежилых зданиях регулируются разными нормативными правовыми актами.
Мы неоднократно уже писали о том, что заключение договора на управление общим имуществом между товариществами собственников (жилищными кооперативами) и их членами неправомерно. Тем не менее, случаи заключения таких договоров между указанными субъектами постоянно всплывают. Поэтому еще раз вернемся к данной теме и постараемся разложить все по полочкам.
С 1 января 2020 года Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК) действует в редакции Закона Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З). Среди прочих новшеств, привносимых Законом № 185-З в ЖК, отмечалось и то, что отныне в ЖК будут урегулированы отношения совместного домовладения не только в многоквартирных жилых домах, но и в так называемых коттеджных поселках.
Организации собственников являются юридическими лицами, действующими на основе принципа самоуправляемости. Одним из важных полномочий, которыми они наделены, является право самостоятельно выбирать форму проведения собственного общего собрания: очную либо заочную. Кажущаяся малозначительность данного вопроса обманчива, поскольку мероприятия, требующие личной явки участников, часто признаются неправомочными ввиду отсутствия кворума, в связи с чем все активнее используются письменные опросы. Вместе с тем, право организации собственников на самостоятельный выбор формы общего собрания имеет не очевидное, но очень существенное исключение, неведение о котором может привести к серьезным последствиям.
В процессе деятельности организаций собственников, коими по белорусскому законодательству являются товарищества собственников и жилищные потребительские кооперативы, очень часто происходит путаница между понятиями «общее имущество совместного домовладения и «имущество организации собственников». Между тем, понятия эти абсолютно разные.
