Специфика договоров строительства помещения в составе организации застройщиков

Впервые норма о договоре строительства помещения в составе организации застройщиков была упомянута в п. 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 09.08.2011 № 346 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 346).

Тогда в п. 26 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 (далее — Положение об организациях застройщиков), было внесено дополнение, в соответствии с которым организация застройщиков обязана обеспечить заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом в порядке и на условиях, определенных Советом Министров Республики Беларусь.

В свою очередь Правительство во исполнение Указа № 346 приняло постановление от 05.11.2011 № 1490 «О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков». В соответствии с п. 1 данного постановления организация застройщиков после ее государственной регистрации обязана заключить с каждым ее членом договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков и определить в этом договоре следующие существенные условия:

• предмет договора;
• сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства, основания и порядок их изменения;
• стоимость жилого (нежилого) помещения, основания и порядок ее изменения;
• порядок расчетов;
• порядок возврата денежных средств (паенакоплений) в случае расторжения договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения и расторжения договора;
• ответственность сторон. 

Министерству архитектуры и строительства на основании п. 2 данного постановления вменялось в обязанность разработка и утверждение примерной формы соответствующего договора. Впоследствии примерная форма договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков (далее — договор) была утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства от 01.12.2011 № 55 (далее — постановление № 55). Этот документ должен был вступить в силу после его официального опубликования, но момент написания данного материала он так и не был опубликован.  

В данном материале мы предлагаем свою правовую оценку примерному договору строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков. Правда, перед тем как приступить к его анализу, хотелось бы обратить внимание читателя на несколько принципиально важных вещей.

Причем здесь юрлица и что такое «пай»?

В соответствии с п. 3 Положения об организации застройщиков к таким организациям относятся жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы (далее — ЖСК и ЖК). При этом ЖСК создаются в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. ЖК создаются в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, их эксплуатации и управления ими.

Кооперативы как таковые, в том числе кооперативы потребительские, являются организациями, объединяющимися на добровольных началах путем внесения вступительных и паевых взносов в целях выполнения уставных задач и удовлетворения материальных и духовных потребностей своих членов. Одним из основных признаков кооператива является наличие пайщиков. Принципиальной чертой потребительских кооперативов является наличие пайщиков, не связанных с личным трудовым участием. К основным принципам создания и деятельности потребительских кооперативов относятся также следующие:

• объединение лиц, а не капиталов;
• основа создания и существования — членство в кооперативе;
• основная цель деятельности — некоммерческая (некоммерческие организации);
• обслуживание интересов своих членов — пайщиков;
• получаемые доходы от предпринимательской деятельности не распределяются между членами, а используются для выполнения общих целей, то есть не являются предпринимательской прибылью.

ЖСК в зависимости от первопричины их создания делятся на две группы:

1) формируемые из числа граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаваемые по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, других государственных органов, иных государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам;

2) создаваемые по инициативе граждан, граждан и юридических лиц, ИП, в состав которых принимаются граждане как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, а также юридические лица и ИП.

Членство юридических лиц и ИП в организациях застройщиков используется в законодательстве нашей страны с момента вступления в силу Положения об организациях застройщиков. Ранее членами организаций застройщиков могли быть только граждане. Однако включение юридических лиц и ИП в состав организаций застройщиков, на наш взгляд, не соответствует природе жилищной строительной кооперации.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, понятие членства в которой характеризует учредителей и пайщиков. Если учредителями организаций застройщиков станут юридические лица и ИП, то с какой целью? Цель создания организации застройщиков — строительство жилого дома, последующая эксплуатация и управление им. Цели деятельности юрлиц (коммерческих организаций) и ИП —  извлечение прибыли. Таким образом, участие юрлиц и ИП в членстве организаций застройщиков противоречит природе потребительских кооперативных отношений. В отношении ИП это тем более непонятно в связи с тем, что ими являются физические лица. Если ИП участвует в строительстве квартиры в составе организации застройщиков для себя, то он абсолютно ничем не отличается от физического лица, и их хозяйственный статус не имеет никакого значения. Если квартира строится с целью ее последующей сдачи по договору найма — действует принцип некоммерческих отношений потребительской кооперации. Жилые помещения в организациях застройщиков не строятся с целью их последующей эксплуатации в гражданском обороте. В данной ситуации участие юрлиц и ИП с определенной оговоркой не отличается от участия в долевом строительстве с последующей организацией товарищества собственников. Поэтому, на наш взгляд, норма об участии юрлиц и ИП в составе организаций застройщиков требует серьезного осмысления и практического учета.

Что касается пая, то этот термин в потребительском кооперативе, в том числе ЖСК, имеет двойственный характер. По мнению ряда юристов, пай — это не просто денежная сумма, передаваемая гражданами в собственность кооператива для строительства дома (денежный пай), а и постоянное пользование кооперативной квартирой (так называемый натуральный пай). Денежный пай является собственностью кооператива. Указанная характеристика пая, или в терминологии Положения об организациях застройщиков — паенакопления, характерна для жилищно-строительных, жилищных кооперативов, существовавших в условиях кооперативной формы собственности или по терминологии Жилищного кодекса 1984 г. жилых домах фонда жилищно-строительных кооперативов.

В настоящее время члены ЖСК после сдачи дома в эксплуатацию оформляют право собственности на жилое помещение, cоответственно, утратив статус пайщика. ЖСК перестает быть потребительским кооперативом, состоявшим из членов — пайщиков и становится потребительским кооперативом собственников.

И еще на одно обстоятельство стоит обратить внимание, прежде чем перейти к анализу и оценке примерного договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков: сегодня абсолютное большинство домов ЖСК строится с государственной поддержкой — предоставлением льготных кредитов, и по окончании строительства жилые помещения оформляются в собственность членов ЖСК на основании п. 4 ст. 219 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и ст. 103 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

А теперь перейдем к подробностям.  

Кооперативно-долевое строительство

В соответствии со ст. 397 ГК отдельные условия договора определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия. Утверждение примерной формы договора нормативным правовым актом (в данном случае постановлением № 55) не делает его условия обязательными для применения, примерная форма договора разрабатывается и утверждается для удобства определения и формулирования условий договора.

В п. 1.1 раздела 1 анализируемого нами договора (предмет договора) указаны характеристики строящихся жилого дома и квартиры: номер жилого дома, наименование улицы, общая и жилая площадь строящейся квартиры. Однако с учетом того обстоятельства, что сегодня все дома ЖСК строятся с государственной поддержкой, определение вышеуказанных характеристик квартиры возможно только перед окончанием строительства дома, а точнее перед сдачей дома в эксплуатацию. В процессе строительства дома ЖСК с привлечением льготного кредита происходит изменение стоимости строительства, как правило, перед сдачей дома в эксплуатацию, c гражданином членом ЖСК заключается дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором определяется окончательная стоимость строительства квартиры. В это время и происходит распределение жилых помещений (жеребьевка) среди членов ЖСК на общем собрании. Таким образом, после регистрации ЖСК конкретной характеристики квартиры еще может не быть, и соответствующее условие договора не будет определено.  

В п. 1.2 договора предусмотрено условие о распределении жилых (нежилых) помещений в порядке и на условиях, определенных общим собранием членов организации застройщиков. С распределением жилых помещений вопрос ясен. Условие же о распределении нежилых помещений вызывает вопросы. Кому и в каком порядке будут распределяться нежилые помещения? Если членом ЖСК является юридическое лицо либо ИП, то понятно, что нежилое помещение будут строить они, и вопрос о распределении этого помещения в повестке не стоит. Юридические лица и ИП могут стать членами ЖСК, с учетом сказанного выше, только для строительства нежилого помещения.  

Раздел 2 договора называется «Сроки строительства многоквартирного жилого дома (нежилого помещения)». Подпунктом 2.1 предусмотрены сроки начала и окончания строительства дома (нежилого помещения), а также срок его ввода в эксплуатацию. Данный подпункт дублирует соответствующее условие договора строительного подряда, заключенного ЖСК либо иным заказчиком с организацией-подрядчиком. Указанные сроки не зависят от ЖСК и являются констатацией соответствующего условия договора строительного подряда.

В п. 4.1 и 4.2 раздела 4 договора (порядок расчетов) предусмотрено условие о ежемесячной выдаче кооперативом своему члену расчетного документа для оплаты стоимости жилого (нежилого) помещения и дате внесения платежей на текущий (расчетный) счет кооператива. В ч. 2 п. 4.2 предусмотрено условие о проведении платежей за счет льготных кредитов в соответствии с заключенным кредитным договором.

В настоящее время все ЖСК строятся с государственной поддержкой, предусматривающей предоставление льготных кредитов на жилищное строительство. Условия договора, содержащиеся в п. 4.1 не подходят для формируемых сегодня ЖСК. Эти условия больше соответствуют строительству жилых помещений на долевом участии. В данном случае можно сделать вывод о попытке использования кооперативной формы жилищного строительства в будущем, в тех ситуациях, когда строительство домов осуществляется на долевом участии. Возможно, эта ситуация была вызвана теми негативными случаями в жилищном строительстве, которые имели место в 2011 г. при долевом строительстве домов. Но это только мнение автора.

Обязали иметь права и дали право исполнять обязанности

Больше всего вопросов возникает при анализе раздела 5 договора (права и обязанности сторон). Условия договора, предусмотренные в разделе 5, представляют собой сочетание прав и обязанностей членов ЖСК, предусмотренных в Положении об организациях  застройщиков и уставах ЖСК, причем, как в период строительства дома, так и после окончания строительства.

Обращает внимание направленность условий договора на строительство квартиры в составе ЖСК без привлечения льготного кредита, о чем говорилось выше. Так, например, в п. 5.1.3 договора предусмотрено условие о праве члена ЖСК на получение документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, в течение одного месяца после выполнения обязательств по уплате цены договора. Аналогичное условие содержится в п. 3.1 примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396, в соответствии с которым в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства, застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства.

В п. 5.2.3 договора предусмотрено условие об обязанности члена ЖСК заключить в срок не позднее месяца после утверждения его в списках льготного кредитования кредитный договор с  кредитующим банком. Данное условия договора не соответствует требованиям законодательства. Во-первых, никого нельзя обязать заключить договор, если этот договор не заключается в обязательном порядке (ст. 2, cт. 415 ГК). Во-вторых после включения члена ЖСК в список льготного кредитования может пройти больший срок. Этот срок зависит от ряда факторов и связан с обязательствами самого ЖСК по предоставлению в банк необходимых документов, в числе которых: заключение госэкспертизы проектов и смет, разрешение органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ, договора строительного подряда, сводный сметный расчет стоимости строительства, договор на передачу функций заказчика (в случае такого решения), расчета стоимости строительства в текущих ценах, сведения о сметной стоимости квартир.  После проверки документов и принятия банком решения о предоставлении льготного кредита банк заключает кредитный договор с ЖСК. Оформление кредитной линии каждому из членов ЖСК  осуществляется банком после поступления в банк списков льготного кредитования. Для решения банком вопроса о возможности заключения с членом ЖСК кредитного договора в банк необходимо представить следующие документы: справку о занимаемом жилом помещении и составе семьи, справку члена ЖСК и его поручителей о среднемесячном доходе, согласие члена ЖСК и его поручителей на предоставление кредитного отчета, справку ЖСК о сметной стоимости квартиры и размере внесенных членом ЖСК средств для оплаты стоимости строительства квартиры. Представленные документы рассматриваются службами банка и направляются для принятия решения кредитным комитетом банка. В случае возникновения замечаний кредитный комитет может принять решение о продолжении дальнейшей работы с заявителем. В таком случае кредитный договор в месячный срок может быть не заключен.

В соответствии с п. 5.2.5 договора член ЖСК обязан заключить договор на техническое обслуживание жилых (нежилых) помещений, а также со специализированными организациями на предоставление отдельных видов коммунальных услуг. Как таковой договор на техническое обслуживание жилых (нежилых) помещений в настоящее время не заключается ни ЖСК, ни членами ЖСК.

            Согласно п. 1.2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» наниматели, собственники жилых помещений, члены организаций застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании многоквартирных жилых домов соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий (плата за техническое обслуживание).

Согласно п. 25 Положения об организациях застройщиков последняя имеет право открывать субсчета на ведение расчетных и кассовых операций по техническому обслуживанию ремонту общего недвижимого имущества организации застройщиков и оплате ее членами, собственниками жилых и (или) нежилых помещений, не являющимися членами этой организации, оказанных коммунальных и иных услуг. В соответствии с п. 26 Положения об организациях застройщиков указанная организация обязана организовать обслуживание общего имущества дома и придомовой территории. В то же время в обязанности члена организации застройщиков согласно п. 29 Положения об организациях застройщиков входит обязанность по заключению с исполнителем договора на техническое обслуживание жилых (нежилых) помещений, а также договоров со специальными организациями на предоставление отдельных видов коммунальных услуг. Очевидно противоречие норм п. 25, п. 26 Положения об организациях застройщиков норме п. 29 этого же Положения.

На практике договоры на предоставление отдельных видов коммунальных услуг членами организаций застройщиков в большинстве своем не заключаются (исключение — оплата услуг водоснабжения и канализации). Как было сказано выше, договоры на техническое обслуживание жилых (нежилых) помещений сегодня не заключаются ни ЖСК, ни членами ЖСК. Данные договоры не могут заключаться членами ЖСК. Как было видно из определения технического обслуживания, оно включает в себя различные виды работ, по каждой из которых заключается отдельный договор. При этом члены ЖСК ежемесячно вносят плату за техническое обслуживание на субсчета ЖСК. В последующем, при необходимости проведения ремонтных работ, работ, связанных с содержанием территории ЖСК, договор с подрядной организацией заключается самим ЖСК с использованием средств аккумулированных на субсчете ЖСК.

В п. 5.4.4 договора содержится условие об обязанности ЖСК предъявить члену организации застройщиков обоснованный расчет-справку стоимости жилого (нежилого) помещения в течение месяца со дня утверждения комиссией акта о приемке дома в эксплуатацию. В п. 5.4.7 договора содержится связанное с п. 5.4.4 условие об обязанности ЖСК передать своему члену в течение одного месяца после уплаты им цены договора необходимые документы для оформления права собственности на жилое помещение.

Условие п. 5.4.4 договора повторяет условие п. 6.4.4, а условие п. 5.4.7 —  условие п. 6.4.12 примерного договора создания объекта долевого строительства. Однако строительство домов ЖСК, в отличие от долевого строительства, имеет свою специфику. Сегодня все ЖСК осуществляют строительство домов с государственной поддержкой в форме льготного кредитования, используя в документообороте те формы документов, которые предусмотрены действующим законодательством об административных процедурах.

Так, согласно п. 22.2.6 Перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» и п. 22 постановления Госкомкомитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан» ЖСК выдает своему члену справку с характеристикой квартиры, датой окончательного расчета и суммой паенкопления; справку ОАО «АСБ Беларусбанк» о предоставленном кредите на строительство или приобретение жилого помещения; справку местного исполнительного и распорядительного органа, с характеристикой и адресом квартиры, датой окончательного расчета и суммой паенакопления.

Условия п. 5.4.4 и п. 5.4.7 договора противоречат друг другу. Документом, который передается члену ЖСК для оформления права собственности на жилое помещение, является указанная нами выше справка. Только в одном случае эта справка (расчет-справка) предъявляется члену ЖСК в течение месяца со дня утверждения акта приемки, в другом случае — в течение месяца после уплаты цены договора. В то же время даты утверждения акта приемки и уплаты цены договора не совпадают. После сдачи дома в эксплуатацию полный расчет за выполненные работы может быть не осуществлен и в последующем с членами ЖСК банком может быть произведен перерасчет размера кредита.

Так куда было спешить?..

На наш взгляд, применение договора строительства жилого (нежилого) помещения  в составе организации застройщиков преждевременно. Приведенная выше характеристика договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков свидетельствует о том, что его содержание не соответствует современной специфике организации строительства домов ЖСК. Содержание договора больше соответствует организации строительства жилых домов на долевом участии и не учитывает реалий строительства с учетом льготного кредитования жилищного строительства. Возможно, данная форма договора была разработана в отношении ЖСК, формируемых из дольщиков тех домов, которые не были достроены по причине экономической несостоятельности организаций-застройщиков.  

Хотелось бы отметить еще один аспект заключения данных договоров. Из содержания норм Указа № 346 не следует, что договор заключается в обязательном порядке (ст. 415 ГК). Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 № 1490, несмотря на свое название, не определяет порядок заключения договора.

В отношении граждан не может применяться принцип заключения договоров в обязательном порядке. Это означает применение принципа свободы договора (абз. 6 ч. 2 ст. 2 ГК) и право члена ЖСК отказаться от заключения такого договора. Настоящий вывод сделан с учетом сегодняшнего порядка формирования, строительства и финансирования ЖСК, в том числе и с учетом нового Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений».  

Найдет ли представленная форма договора практическое применение, покажет время. Нам представляется, что организация формирования, строительства, финансирования и внутриорганизационные отношения ЖСК  могут осуществляться сегодня и без заключения указанного договора.