Товарищество собственников и организация застройщиков: общее и особенное

Товарищества собственников и организации застройщиков, по своей сути, представляют способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Конечно, функции организации застройщиков значительно шире, чем только управление общим имуществом.

Однако в настоящей статье мы остановимся, прежде всего, на исполнении организацией застройщиков именно этой функции, являющейся общей для нее и для товарищества собственников.

Правовое значение терминов

Правовое положение товарищества собственников (далее — ТС, товарищество) определяется, прежде всего, Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон), а организации застройщиков — Положением об организациях застройщиков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее — Положение).

В соответствии со ст. 20 Закона ТС — это объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и его уставом. Членами ТС могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения. Под совместным домовладением понимаются правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части (так называемое общее имущество) являются общей долевой собственностью.

Согласно п. 2 Положения организация застройщиков — это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, ИП, создаваемый на основе членства для:

• строительства жилых и нежилых, встроенно-пристроенных или пристроенных помещений в многоквартирном жилом доме;
• реконструкции жилого дома (домов);
• приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов;
• последующей эксплуатации вышеупомянутых домов и управления ими;
• приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома.

К организациям застройщиков относятся:

• жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт;
• жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив». Поэтому в своих уставах жилищно-строительные кооперативы ныне должны именоваться жилищно-строительные потребительскими кооперативами (ЖСПК), а жилищные кооперативы — жилищными потребительскими кооперативами (ЖПК).

Организационно-правовая форма

ТС и организация застройщиков являются некоммерческими организациями. Согласно п. 3 ст. 46 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) некоммерческие организации создаются для достижения социальных, природоохранных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

Некоммерческие организации являются юридическими лицами, которые не имеют в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяют полученную прибыль между своими участниками. Доходы организации используются на цели, определенные ее уставом. Некоммерческие организации могут заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку она необходима для их уставных целей, ради которых они созданы, соответствует этим целям и отвечает предмету их деятельности.

Согласно п. 3 ст. 214 ГК имущество, переданное в качестве взносов членами некоммерческой организации, а также имущество, приобретенное этими юридическими лицами, находится в собственности этих юридических лиц.

Имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий и прочих поступлений (ст. 20 Закона).

Имущество организации застройщиков формируется за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции, приобретения дома осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством (п. 15 Положения). К иным источникам можно отнести, в частности, доходы от предпринимательской деятельности, осуществляемой организацией застройщиков, сдачи принадлежащего ей имущества (например, нежилых помещений) в аренду, размещения рекламы на стенах дома.

Некоммерческие организации могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законодательными актами.

ТС не относится ни к одной из организационно-правовых форм некоммерческой организации, предусмотренных в ГК. Она возникла относительно недавно в силу необходимости установления особой формы управления многоквартирным домом, жилые помещения в котором находятся в частной собственности физических и юридических лиц. Основная цель товарищества — обеспечить эксплуатацию многоквартирного дома и пользование общим имуществом собственниками квартир.

Как известно, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, а также иное имущество, относящееся к дому. Никто из этих собственников не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Организационно-правовая форма организации застройщиков — потребительский кооператив. Согласно п. 1 ст. 116 ГК потребительский кооператив — это добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Потребительские кооперативы представляют собой по сути объединение лиц, а не капиталов. Основа их создания и существования — членство в нем пайщиков. Принципиальной чертой потребительских кооперативов является наличие пайщиков, не связанных с ним личным трудовым участием, а основной целью деятельности — обслуживание интересов своих пайщиков.

Члены потребительского кооператива обязаны в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки кооператива путем внесения дополнительных взносов (п. 4 ст. 116 ГК). В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Иные сходства и отличия

Учредительным документом товарищества собственников и организации застройщиков является устав. Нормативные требования к содержанию устава ТС закреплены в ст. 21 Закона и в Типовом уставе товарищества собственников, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569. Состав сведений, подлежащих указанию в уставе организации застройщиков, предусмотрен в п. 17 Положения.

Государственная регистрация этих юридических лиц, а также внесение изменений и дополнений в их уставы осуществляется в соответствии с Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования».

Как организация застройщиков, так и ТС создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

Согласно ст. 20 Закона создание двух и более ТС по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества для управления этой частью здания. Допускается также создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 5 Положения об организациях застройщиков создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции, приобретения одного дома, последующей эксплуатации этого дома и управления им не допускается. В то же время допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции, приобретения нескольких домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Органами управления ТС являются общее собрание его членов, правление товарищества или его председатель. Органами управления организации застройщиков являются общее собрание (собрание уполномоченных), правление, председатель правления. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации из числа ее членов избирается ревизионная комиссия или ревизор. Порядок создания и деятельности органов управления и контроля определяется его уставом соответствующей организации.

Права и обязанности членов товарищества собственников и организации застройщиков предусматриваются в уставах этих некоммерческих организаций, а также в нормативных правовых актах, регулирующих порядок осуществления их деятельности.

Как ТС, так и организации застройщиков вправе объединяться на добровольных началах в ассоциации (союзы). Такого рода объединения создаются, как правило, для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов его членов. Ассоциации (союзу) могут передаваться отдельные права по управлению недвижимым имуществом.

Полномочия государственных органов

В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков 14 октября 2010 г. Президент Республики Беларусь издал Указ № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538). В этом документе предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы на своей территории:

• осуществляют координацию и контроль за деятельностью ТС и организаций застройщиков;
• принимают меры по защите прав и законных интересов членов ТС и организаций застройщиков;
• согласовывают кандидатуры при избрании (переизбрании) на должность председателя правления ТС или организации застройщиков (далее — председатель правления);
• в случае отсутствия у ТС или организации застройщиков кандидатур для избрания председателем правления вносят на рассмотрение общего собрания членов ТС, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков кандидатуру председателя правления;
• вносят предложения о созыве внеочередного общего собрания членов ТС, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков, в том числе для решения вопросов досрочного прекращения полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора);
• назначают уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома в случае, если ТС или организацией застройщиков не обеспечиваются надлежащие сохранность, содержание и эксплуатация таких домов, организация работы органов управления. При этом председателем общего собрания членов ТС, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, — гражданско-правовой договор.

О порядке избрания, согласования с местным исполкомом кандидатуры председателя правления, а также о его правовом статусе и полномочиях поговорим в следующем номере.