Не разнится процент голосов для принятия такого решения.

Пункт 4 ст. 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) устанавливает следующее:

• решения по вопросам, касающимся отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований п. 4 и 8 ст. 166 ЖК, за их принятие проголосовали две трети членов товарищества собственников или членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от общего количества членов товарищества собственников или организаций застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков (ч. 1);
• по вопросу уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на общем собрании членов организации собственников либо при голосовании, проведенном путем письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за него проголосовали более двух третей членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов от общего количества членов организации собственников (ч. 2);
• по вопросам реорганизации и ликвидации организации собственников, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов решение считается принятым, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за него проголосовали более двух третей членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов членов организации собственников, принявших участие в голосовании (ч. 3);
• решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов организации собственников, считаются принятыми, если на правомочном общем собрании либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований пунктов 4 и 8 ст. 166 ЖК, за их принятие проголосовали более половины членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов членов организации собственников, принявших участие в голосовании, если иное не установлено законодательными актами (ч. 4).

При установке шлагбаума никак не идет речь об отчуждении либо передаче общего имущества (ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК) или об уменьшении размера общего имущества (ч. 2 п. 4 ст. 167 ЖК), если даже исходить из того, что шлагбаум будет являться общим имуществом.

При решении данного вопроса, вне зависимости от того, является шлагбаум общим имуществом совместного домовладения или нет, нужно руководствоваться ч. 4 п. 4 ст. 167 ЖК, так как он относится к "иным вопросам".

Что касается вопроса о том, является шлагбаум общим имуществом совместного домовладения или имуществом организации собственников, то можно трактовать по-разному.

Согласно п. 31 ст. 1 ЖК общее имущество совместного домовладения – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

В свою очередь, п. 1 ст. 163 ЖК говорит, что имущество организации собственников формируется в соответствии с ее уставом:

• в организации застройщиков – за счет вступительных, паевых (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством;
• в товариществе собственников – за счет вступительных, целевых, членских взносов, обязательных платежей его членов, доходов от деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных источников, не запрещенных законодательством.

Исходя из данной нормы, можно утверждать, что приобретенный на доходы товарищества шлагбаум будет являться имуществом товарищества.

Впрочем, таким же имуществом товарищества он бы являлся, если бы приобретался за счет целевых взносов.

По нашему мнению, в вопросе отнесения имущества к общему имуществу совместного домовладения или к имуществу организации собственников можно руаководствоваться следующим критерием:

• если мущество неотделимо от дома и необходимо для обслуживания жилого дома - это общее имущество совместного домовладения;
• если речь идет о таком имуществе, которое отделимо от дома, которое приобретается впоследствии организацией собственников либо за счет целевых взносов ее членов, либо за счет получаемых доходов с целью создания какого-то дополнительного комфота, оказания дополнительных услуг - это имущество организации собственников как юридического лица.

Более подробно на эту тему можно почитать на нашем сайте в отдельной статье об общем имуществе совместного домовладения и имуществе организации собственников.

Александр ГОРБАЧ, юрист

11.08.2022